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전세사기 — 계약 전에 물어볼 권리와 보증금 반환보증

보증금은 대개 전 재산입니다. 계약 전에 집주인의 세금 체납과 앞선 보증금을 물어볼 권리가 법에 있고, 이사한 뒤에는 보증금을 대신 돌려주는 보증에 들 수 있습니다. 외국인도 됩니다.

📌 꼭 알아둘 것

임대인은 계약할 때 ① 그 집의 확정일자 부여 현황(앞선 세입자의 보증금·차임) ② 국세·지방세 납세증명서를 임차인에게 보여 주어야 합니다. 보여 주지 않으면 그 자체가 신호입니다. 그리고 HUG(주택도시보증공사)의 전세보증금반환보증은 외국인도 가입할 수 있습니다 — 집주인이 안 돌려주면 HUG 가 먼저 돌려줍니다.

🔢 순서대로 하기

  1. 계약 전 — 임대인에게 확정일자 부여 현황과 국세·지방세 납세증명서를 보여 달라고 합니다. 법이 정한 임대인의 의무입니다(주택임대차보호법 제3조의7). 임대인 동의를 받아 주민센터·등기소에서 직접 확인할 수도 있습니다.
  2. 계약 전 — 국토교통부 브이월드 「부동산 중개업 조회」에서 그 중개사무소가 등록되어 있고 영업 중인지 봅니다. 중개사는 거래계약서를 쓸 때 「중개대상물 확인 · 설명서」를 써서 서명 · 날인해 건네게 되어 있으니 꼭 받으십시오(공인중개사법 제25조).
  3. 계약 전 — HUG 전세피해 및 예방지원센터의 「안전계약 컨설팅」을 받습니다. 공인중개사가 등기부등본과 건축물대장을 보고 소유자·근저당·계약서 문구를 함께 봐 줍니다. 전국 8곳(서울 02-6917-8119)이고, 전화 상담도 됩니다.
  4. 계약 때 — 공인중개사가 도장을 찍은 계약서로 계약하고, 계약 기간을 1년 이상으로 합니다. 보증에 들려면 둘 다 필요합니다. 보증금과 앞선 근저당을 더한 금액이 집값의 90%(2026년 HUG 기준)를 넘으면 보증에 못 듭니다.
  5. 이사 뒤 — 체류지 변경신고(전입신고와 같습니다)와 확정일자를 마친 다음, 전세보증금반환보증을 신청합니다. 기한은 잔금일과 신고일 중 늦은 날부터 계약 기간의 절반이 지나기 전입니다. 갱신 계약도 절반이 지나기 전입니다.
  6. 신청 — 위탁 은행(신한·국민·우리·하나·기업·농협 등 11곳) 창구, 모바일HUG 앱, 네이버페이·카카오페이·토스에서 합니다. 외국인은 외국인등록증과 외국인등록사실증명(정부24)을 냅니다. 배우자가 한국 국민인 결혼이민자·귀화자는 보증료를 40% 깎아 줍니다(2026년 기준).
  7. 돌려받지 못하면 — 계약이 끝났는데 보증금이 안 오면 법원에 임차권등기명령을 신청합니다. 등기가 되면 이사를 나가도 대항력과 우선변제권이 그대로 남습니다. 그리고 전세피해지원센터(1533-8119)에 법률상담을 신청합니다. 피해자 요건에 맞는지와 상관없이 신청할 수 있습니다.

📍 어디로 가나요

HUG 전세피해 및 예방지원센터 1533-8119(서울 02-6917-8119). 경·공매 지원은 1588-1663. 보증 가입은 위탁 은행·모바일HUG 앱·HUG 지사

💻 온라인으로 하기

보증 상품의 조건과 서류는 HUG 홈페이지 「전세보증금반환보증」에 있습니다. 조건이 해마다 바뀌니 신청 전에 은행이나 HUG 대표번호 1566-9009 에 확인하십시오.

⚠️ 주의할 점

전세사기피해자로 결정되려면 국토교통부장관에게 신청합니다. 요건은 대항력·확정일자가 있고, 보증금이 5억원 이하이고, 2명 이상의 세입자가 보증금을 못 받는 피해가 생겼거나 생길 것으로 보이고, 임대인이 돌려줄 뜻이 없었다고 의심할 만한 이유가 있을 것입니다. 결정되면 경매 유예·우선매수권·낙찰 뒤에도 남는 세금의 안분·주택도시기금 융자 같은 지원을 결정된 날부터 3년 안에 신청할 수 있습니다. 다만 보증에 들어 보증금을 전액 받을 수 있는 사람은 이 법의 대상이 아닙니다 — 보증으로 받는 것이 맞습니다. 보증금이 작으면 「최우선변제」도 있습니다. 서울은 보증금 1억6,500만원 이하일 때 5,500만원까지, 그 밖의 지역은 7,500만원 이하일 때 2,500만원까지 다른 담보권자보다 먼저 받습니다(지역마다 다르고 바뀝니다 — 아래 「바뀔 수 있는 값」). 마음이 힘들면 전세피해자 심리상담 1670-5724(09~21시, 연중무휴)도 있습니다.

❗ 안 하면 생기는 일

보증 없이 사기를 당하면 보증금을 되찾는 길은 경매·소송뿐이고 몇 해가 걸립니다. 특별법의 최소보장금은 외국인은 받지 못하므로, 낙찰가가 낮으면 그 차액은 그대로 사라집니다. 보증에 들었으면 계약이 끝나고도 안 돌려줄 때 HUG 에 이행을 청구합니다 — 청구 조건과 시점은 보증서 약관에 있습니다.

함께 볼 것

근거

  • 주택임대차보호법 제3조의3(임차권등기명령) · 제3조의6 · 제3조의7(임대인의 정보 제시 의무) · 제8조 · 제14조 — 법제처 API 원문(collected/law-housing-lease, 시행 2026-01-02) 2026-09-13 대조
  • 주택임대차보호법 시행령 제10조·제11조(소액보증금 범위) — 법제처 API 원문(MST 287183, 시행 2026-07-01) 2026-09-13 수집·대조
  • 전세사기피해자 지원 및 주거안정에 관한 특별법 제2조·제3조·제11조·제12조·제14조의2·제25조의9·제27조 — 법제처 API 원문(MST 285963, 시행 2026-05-12) 2026-09-13 수집·대조
  • HUG 전세보증금반환보증 상품개요·이용절차 및 제출서류 https://www.khug.or.kr/hug/web/ig/dr/igdr000001.jsp · igdr000002.jsp — 2026-09-13 원문 확인(외국인 가입 가능 · 신청기한 · 7억/5억 · 다문화가구 40% 할인 · 외국인 제출서류)
  • HUG 안심전세포털 전세사기 피해 예방 · 피해지원프로그램 https://www.khug.or.kr/jeonse/web/s04/s040005.jsp · s01/s010002.jsp — 2026-09-13 원문 확인(안전계약 컨설팅 8개 센터·연락처 · 심리상담 1670-5724)
  • 브이월드 「부동산 중개업 조회」 https://www.vworld.kr/dtld/broker/dtld_list_s001.do — 등록번호 · 상호 · 대표자 · 상태 (조사원 확인 2026-10-12) · 공인중개사법 제25조 제1 · 3 · 4항(법률 제21409호, 시행 2026-08-28 · 법제처 API 원문 대조 2026-10-12) · 🔴 보증보험(공제) 가입이 화면에 보이는지는 확인 못 함 — 넣지 않음 (D-713 B)

2026-10-12에 확인한 내용입니다.

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