การฉ้อโกงจอนเซ — สิทธิ์สอบถามก่อนทำสัญญาและการค้ำประกันคืนเงินมัดจำ

หน้านี้เป็นการแปลคู่มือที่เขียนด้วยภาษาเกาหลีของ Ieumi ด้วยระบบแปลอัตโนมัติ หากมีความหมายสับสน โปรดดูต้นฉบับภาษาเกาหลี ดูต้นฉบับ (ภาษาเกาหลี)

เงินมัดจำมักเป็นทรัพย์สินทั้งหมด กฎหมายให้สิทธิ์สอบถามภาษีค้างชำระของเจ้าของบ้านและเงินมัดจำก่อนหน้าก่อนทำสัญญา และหลังย้ายเข้าอยู่ สามารถเข้าร่วมการค้ำประกันคืนเงินมัดจำแทนได้ ชาวต่างชาติก็ทำได้

📌 สิ่งที่ต้องรู้

ผู้ให้เช่าต้องแสดงให้ผู้เช่าเห็น ① สถานะการรับรองวันที่แน่นอนของบ้านนั้น (เงินมัดจำ·ค่าเช่าของผู้เช่าก่อนหน้า) ② หนังสือรับรองการชำระภาษีของรัฐและภาษีท้องถิ่น ขณะทำสัญญา หากไม่แสดง นั่นคือสัญญาณเตือน และการค้ำประกันคืนเงินมัดจำจอนเซของ HUG (บรรษัทค้ำประกันที่อยู่อาศัยและเมือง) ชาวต่างชาติก็เข้าร่วมได้ — หากเจ้าของบ้านไม่คืนเงิน HUG จะคืนให้ก่อน

🔢 ขั้นตอนตามลำดับ

ก่อนทำสัญญา — ขอให้เจ้าของบ้านแสดงสถานะการรับรองวันที่แน่นอนและหนังสือรับรองการชำระภาษีของรัฐและภาษีท้องถิ่น เป็นหน้าที่ของเจ้าของบ้านตามกฎหมาย (มาตรา 3-7 แห่งพระราชบัญญัติคุ้มครองการเช่าที่อยู่อาศัย) หรือขอความยินยอมจากเจ้าของบ้านเพื่อตรวจสอบด้วยตนเองที่ศูนย์ชุมชนหรือสำนักทะเบียน
ก่อนทำสัญญา — ตรวจที่ V-World ของกระทรวงที่ดิน โครงสร้างพื้นฐานและการขนส่ง ในเมนู «부동산 중개업 조회 (ค้นหาธุรกิจนายหน้าอสังหาริมทรัพย์)» ว่าสำนักงานนายหน้านั้นขึ้นทะเบียนและเปิดดำเนินการอยู่หรือไม่ นายหน้าต้องเขียน «중개대상물 확인 · 설명서 (เอกสารตรวจสอบและอธิบายทรัพย์ที่นายหน้า)» ตอนทำสัญญาซื้อขาย เซ็นชื่อ · ประทับตราแล้วยื่นให้ ดังนั้นต้องรับไว้ให้ได้ (กฎหมายนายหน้าอสังหาริมทรัพย์ มาตรา 25)
ก่อนทำสัญญา — รับบริการ «ปรึกษาสัญญาปลอดภัย» จากศูนย์สนับสนุนป้องกันและช่วยเหลือผู้เสียหายจอนเซ HUG นายหน้าอสังหาริมทรัพย์ที่มีใบอนุญาตจะตรวจสอบทะเบียนที่ดินและทะเบียนอาคาร พร้อมดูเจ้าของ จำนอง และข้อความในสัญญาให้ มี 8 แห่งทั่วประเทศ (โซล 02-6917-8119) และปรึกษาทางโทรศัพท์ได้
ตอนทำสัญญา — ทำสัญญาที่มีตราประทับของนายหน้าที่มีใบอนุญาต และระยะเวลาสัญญาต้อง 1 ปีขึ้นไป ต้องมีทั้งสองอย่างจึงจะเข้าร่วมค้ำประกันได้ หากเงินมัดจำรวมกับจำนองก่อนหน้าเกิน 90% ของราคาบ้าน (ตามเกณฑ์ HUG ปี 2026) จะไม่สามารถเข้าร่วมค้ำประกันได้
หลังย้ายเข้าอยู่ — หลังแจ้งเปลี่ยนที่พำนัก (เหมือนแจ้งย้ายเข้า) และรับรองวันที่แน่นอนแล้ว ให้ยื่นขอการค้ำประกันคืนเงินมัดจำจอนเซ กำหนดเวลาคือก่อนผ่านครึ่งหนึ่งของระยะเวลาสัญญา นับจากวันที่ช้ากว่าระหว่างวันชำระเงินส่วนที่เหลือกับวันแจ้ง สัญญาต่ออายุก็เช่นกัน ต้องก่อนผ่านครึ่งหนึ่ง
สมัคร — ที่เคาน์เตอร์ธนาคารตัวแทน (ชินฮัน·กุกมิน·อูรี·ฮานา·กิบอง·นงฮยอบ ฯลฯ 11 แห่ง) แอป Mobile HUG, NaverPay, KakaoPay, Toss ชาวต่างชาติยื่นบัตรคนต่างด้าวและหนังสือรับรองการลงทะเบียนคนต่างด้าว (Gov24) ผู้อพยพจากการสมรสหรือผู้แปลงสัญชาติที่มีคู่สมรสเป็นพลเมืองเกาหลี ลดค่าธรรมเนียมค้ำประกัน 40% (ตามเกณฑ์ปี 2026)
หากไม่ได้รับคืน — เมื่อสัญญาสิ้นสุดแล้วแต่ไม่ได้รับเงินมัดจำ ให้ยื่นคำสั่งจดทะเบียนสิทธิ์เช่าต่อศาล เมื่อจดทะเบียนแล้ว แม้ย้ายออกไป สิทธิ์ยันคู่กรณีและสิทธิ์ชำระคืนก่อนยังคงอยู่ และยื่นขอปรึกษากฎหมายที่ศูนย์ช่วยเหลือผู้เสียหายจอนเซ (1533-8119) สามารถยื่นได้ไม่ว่าจะตรงตามเงื่อนไขผู้เสียหายหรือไม่

📍 สถานที่ติดต่อ

ศูนย์สนับสนุนป้องกันและช่วยเหลือผู้เสียหายจอนเซ HUG 1533-8119 (โซล 02-6917-8119) สนับสนุนการประมูล·ขายทอดตลาด 1588-1663 เข้าร่วมค้ำประกันที่ธนาคารตัวแทน·แอป Mobile HUG·สาขา HUG

💻 ดำเนินการออนไลน์

เงื่อนไขและเอกสารของผลิตภัณฑ์ค้ำประกันอยู่ที่เว็บไซต์ HUG «การค้ำประกันคืนเงินมัดจำจอนเซ» เงื่อนไขเปลี่ยนแปลงทุกปี กรุณาตรวจสอบกับธนาคารหรือหมายเลขหลัก HUG 1566-9009 ก่อนสมัคร

⚠️ ข้อควรระวัง

หากต้องการรับรองเป็นผู้เสียหายจากการฉ้อโกงจอนเซ ให้ยื่นคำขอต่อรัฐมนตรีที่ดิน โครงสร้างพื้นฐาน และคมนาคม เงื่อนไขคือ มีสิทธิ์ยันคู่กรณีและวันที่แน่นอน เงินมัดจำไม่เกิน 500 ล้านวอน มีผู้เช่าตั้งแต่ 2 คนขึ้นไปที่ได้รับความเสียหายหรือมีแนวโน้มจะไม่ได้รับเงินมัดจำคืน และมีเหตุอันควรสงสัยว่าเจ้าของบ้านไม่มีเจตนาจะคืนเงิน เมื่อได้รับการรับรอง สามารถยื่นขอความช่วยเหลือ เช่น ระงับการขายทอดตลาด สิทธิ์ซื้อก่อน การแบ่งภาษีที่เหลือหลังการประมูล เงินกู้กองทุนที่อยู่อาศัยและเมือง ได้ภายใน 3 ปีนับจากวันที่ได้รับการรับรอง แต่ผู้ที่เข้าร่วมค้ำประกันและได้รับเงินมัดจำคืนเต็มจำนวนไม่อยู่ในขอบเขตกฎหมายนี้ — ควรรับผ่านการค้ำประกันแทน หากเงินมัดจำน้อย ยังมี «สิทธิ์ชำระคืนลำดับแรกสุด» ในโซล หากเงินมัดจำไม่เกิน 165 ล้านวอน จะได้รับก่อนถึง 55 ล้านวอน พื้นที่อื่นหากไม่เกิน 75 ล้านวอน จะได้รับก่อนถึง 25 ล้านวอน ก่อนเจ้าหนี้มีหลักประกันรายอื่น (แตกต่างและเปลี่ยนแปลงตามพื้นที่ — ดู «มูลค่าที่อาจเปลี่ยนแปลง» ด้านล่าง) หากรู้สึกท้อแท้ มีบริการปรึกษาจิตใจผู้เสียหายจอนเซ 1670-5724 (9:00-21:00 ทุกวันไม่เว้นวันหยุด)

❗ สิ่งที่จะเกิดขึ้นหากไม่ทำ

หากถูกฉ้อโกงโดยไม่มีการค้ำประกัน วิธีเดียวที่จะเรียกเงินมัดจำคืนคือการขายทอดตลาดหรือฟ้องร้อง ซึ่งใช้เวลาหลายปี เงินค้ำประกันขั้นต่ำตามกฎหมายพิเศษชาวต่างชาติไม่มีสิทธิ์รับ ดังนั้นหากราคาประมูลต่ำ ส่วนต่างจะหายไปเลย หากเข้าร่วมค้ำประกัน เมื่อสัญญาสิ้นสุดแล้วไม่ได้รับเงินคืน ให้เรียกร้องการดำเนินการจาก HUG — เงื่อนไขและช่วงเวลาเรียกร้องอยู่ในข้อกำหนดของหนังสือค้ำประกัน

สิ่งที่ควรดูเพิ่มเติม

หลักเกณฑ์

주택임대차보호법 제3조의3(임차권등기명령) · 제3조의6 · 제3조의7(임대인의 정보 제시 의무) · 제8조 · 제14조 — 법제처 API 원문(collected/law-housing-lease, 시행 2026-01-02) 2026-09-13 대조
주택임대차보호법 시행령 제10조·제11조(소액보증금 범위) — 법제처 API 원문(MST 287183, 시행 2026-07-01) 2026-09-13 수집·대조
전세사기피해자 지원 및 주거안정에 관한 특별법 제2조·제3조·제11조·제12조·제14조의2·제25조의9·제27조 — 법제처 API 원문(MST 285963, 시행 2026-05-12) 2026-09-13 수집·대조
HUG 전세보증금반환보증 상품개요·이용절차 및 제출서류 https://www.khug.or.kr/hug/web/ig/dr/igdr000001.jsp · igdr000002.jsp — 2026-09-13 원문 확인(외국인 가입 가능 · 신청기한 · 7억/5억 · 다문화가구 40% 할인 · 외국인 제출서류)
HUG 안심전세포털 전세사기 피해 예방 · 피해지원프로그램 https://www.khug.or.kr/jeonse/web/s04/s040005.jsp · s01/s010002.jsp — 2026-09-13 원문 확인(안전계약 컨설팅 8개 센터·연락처 · 심리상담 1670-5724)
브이월드 「부동산 중개업 조회」 https://www.vworld.kr/dtld/broker/dtld_list_s001.do — 등록번호 · 상호 · 대표자 · 상태 (조사원 확인 2026-10-12) · 공인중개사법 제25조 제1 · 3 · 4항(법률 제21409호, 시행 2026-08-28 · 법제처 API 원문 대조 2026-10-12) · 🔴 보증보험(공제) 가입이 화면에 보이는지는 확인 못 함 — 넣지 않음 (D-713 B)

ข้อมูลที่ตรวจสอบเมื่อ 2026-10-12

ดูเพิ่มเติมใน I-EUM