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チョンセ詐欺 — 契約前に確認する権利と保証金返還保証

このページはIeumiが韓国語で書いた案内を機械翻訳に移したものです。意味が分からなければ韓国語の原文をご覧ください。 原文（韓国語）を見る

保証金は大抵全財産です。契約前に大家の税金滞納と先の保証金を確認する権利が法律にあり、引っ越した後は保証金を代わりに返してくれる保証に加入できます。外国人も可能です。

📌 必ず確認すること

賃貸人は契約する際、①その家の確定日付付与現況（先の入居者の保証金・賃料）②国税・地方税納税証明書を賃借人に見せなければなりません。見せない場合、それ自体がサインです。そしてHUG（住宅都市保証公社）のチョンセ保証金返還保証は外国人も加入できます — 大家が返してくれない場合、HUGが先に返してくれます。

🔢 順番に行う

  1. 契約前 — 賃貸人に確定日付付与現況と国税・地方税納税証明書を見せてもらいます。法律が定めた賃貸人の義務です（住宅賃貸借保護法第3条の7）。賃貸人の同意を得て住民センター・登記所で直接確認することもできます。
  2. 契約の前 — 国土交通部のブイワールド「不動産仲介業照会」で、その仲介事務所が登録されていて営業中かどうかを見ます。仲介士は取引契約書を書くとき、「仲介対象物の確認・説明書」を書いて署名・捺印して渡すことになっているので、必ずもらってください（公認仲介士法第25条）。
  3. 契約前 — HUGチョンセ被害及び予防支援センターの「安全契約コンサルティング」を受けます。公認仲介士が登記簿謄本と建築物台帳を見て所有者・根抵当・契約書の文言を一緒に確認してくれます。全国8か所（ソウル02-6917-8119）で、電話相談も可能です。
  4. 契約時 — 公認仲介士が印を押した契約書で契約し、契約期間を1年以上にします。保証に加入するには両方必要です。保証金と先の根抵当を合わせた金額が家の価値の90%（2026年HUG基準）を超えると保証に加入できません。
  5. 引っ越し後 — 在留地変更届（転入届と同じです）と確定日付を終えた後、チョンセ保証金返還保証を申請します。期限は残金支払日と届出日のうち遅い日から契約期間の半分が過ぎる前です。更新契約も半分が過ぎる前です。
  6. 申請 — 委託銀行（新韓・国民・ウリ・ハナ・企業・農協など11か所）の窓口、モバイルHUGアプリ、ネイバーペイ・カカオペイ・トスで行います。外国人は外国人登録証と外国人登録事実証明（政府24）を提出します。配偶者が韓国国民である結婚移民者・帰化者は保証料を40%割引してもらえます（2026年基準）。
  7. 返してもらえない場合 — 契約が終わったのに保証金が来ない場合は裁判所に賃借権登記命令を申請します。登記されれば引っ越しても対抗力と優先弁済権はそのまま残ります。そしてチョンセ被害支援センター（1533-8119）に法律相談を申請します。被害者要件に合うかどうかに関わらず申請できます。

📍 どこに行きますか

HUGチョンセ被害及び予防支援センター1533-8119（ソウル02-6917-8119）。競売・公売支援は1588-1663。保証加入は委託銀行・モバイルHUGアプリ・HUG支社

💻 オンライン手続き

保証商品の条件と書類はHUGホームページの「チョンセ保証金返還保証」にあります。条件は毎年変わるので申請前に銀行またはHUG代表番号1566-9009にご確認ください。

⚠️ 注意点

チョンセ詐欺被害者と認定されるには国土交通部長官に申請します。要件は対抗力・確定日付があり、保証金が5億ウォン以下で、2名以上の入居者が保証金を受け取れない被害が発生したか発生する見込みがあり、賃貸人に返す意思がなかったと疑うに足る理由があることです。認定されると競売猶予・優先買受権・落札後も残る税金の按分・住宅都市基金融資のような支援を認定日から3年以内に申請できます。ただし保証に加入して保証金を全額受け取れる人はこの法律の対象ではありません — 保証で受け取るのが正しいです。保証金が少額の場合は「最優先弁済」もあります。ソウルは保証金1億6,500万ウォン以下の場合5,500万ウォンまで、それ以外の地域は7,500万ウォン以下の場合2,500万ウォンまで、他の担保権者より先に受け取れます（地域ごとに異なり変わります — 下記「変わる可能性のある値」）。心が辛い場合はチョンセ被害者心理相談1670-5724（9~21時、年中無休）もあります。

❗ 対応しないと起こること

保証なしで詐欺に遭うと、保証金を取り戻す道は競売・訴訟のみで数年かかります。特別法の最小保障金は外国人は受け取れないため、落札価格が低ければその差額はそのまま消えます。保証に加入していれば、契約が終わっても返してもらえないときにHUGに履行を請求します — 請求の条件と時点は保証書の約款にあります。

あわせて見るもの

根拠

  • 주택임대차보호법 제3조의3(임차권등기명령) · 제3조의6 · 제3조의7(임대인의 정보 제시 의무) · 제8조 · 제14조 — 법제처 API 원문(collected/law-housing-lease, 시행 2026-01-02) 2026-09-13 대조
  • 주택임대차보호법 시행령 제10조·제11조(소액보증금 범위) — 법제처 API 원문(MST 287183, 시행 2026-07-01) 2026-09-13 수집·대조
  • 전세사기피해자 지원 및 주거안정에 관한 특별법 제2조·제3조·제11조·제12조·제14조의2·제25조의9·제27조 — 법제처 API 원문(MST 285963, 시행 2026-05-12) 2026-09-13 수집·대조
  • HUG 전세보증금반환보증 상품개요·이용절차 및 제출서류 https://www.khug.or.kr/hug/web/ig/dr/igdr000001.jsp · igdr000002.jsp — 2026-09-13 원문 확인(외국인 가입 가능 · 신청기한 · 7억/5억 · 다문화가구 40% 할인 · 외국인 제출서류)
  • HUG 안심전세포털 전세사기 피해 예방 · 피해지원프로그램 https://www.khug.or.kr/jeonse/web/s04/s040005.jsp · s01/s010002.jsp — 2026-09-13 원문 확인(안전계약 컨설팅 8개 센터·연락처 · 심리상담 1670-5724)
  • 브이월드 「부동산 중개업 조회」 https://www.vworld.kr/dtld/broker/dtld_list_s001.do — 등록번호 · 상호 · 대표자 · 상태 (조사원 확인 2026-10-12) · 공인중개사법 제25조 제1 · 3 · 4항(법률 제21409호, 시행 2026-08-28 · 법제처 API 원문 대조 2026-10-12) · 🔴 보증보험(공제) 가입이 화면에 보이는지는 확인 못 함 — 넣지 않음 (D-713 B)

2026-10-12に確認した内容です。

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