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Estafa de jeonse — su derecho a preguntar antes del contrato y la garantía de devolución del depósito

Esta página es una traducción automática de la guía escrita en coreano por Ieumi. Si el significado confunde, consulte el texto original en coreano. Ver original (en coreano)

El depósito suele ser todo su patrimonio. La ley le da derecho a preguntar, antes del contrato, por los impuestos atrasados del propietario y los depósitos anteriores, y después de mudarse puede contratar una garantía que le devuelve el depósito en su lugar. También para extranjeros.

📌 Lo que debe saber

Al firmar el contrato, el arrendador debe mostrar al inquilino ① el registro de fechas fijas de esa vivienda (depósitos y alquileres de inquilinos anteriores) y ② los certificados de pago de impuestos nacionales y locales. Si no los muestra, eso ya es una señal. Además, la Garantía de Devolución del Depósito de Jeonse de HUG (Corporación de Garantía de Vivienda y Urbanismo de Corea) también está abierta a extranjeros: si el propietario no devuelve el depósito, HUG se lo devuelve primero.

🔢 Hágalo en este orden

  1. Antes del contrato — pida al arrendador que le muestre el registro de fechas fijas y los certificados de pago de impuestos nacionales y locales. Es una obligación del arrendador según la ley (Ley de Protección de Arrendamientos de Vivienda, artículo 3-7). Con el permiso del arrendador, también puede comprobarlo usted mismo en el centro comunitario o en el registro.
  2. Antes del contrato — en la «Consulta de agencias inmobiliarias» de V-World, del Ministerio de Tierra, Infraestructura y Transporte, compruebe que la agencia está registrada y en actividad. Al hacer el contrato, el agente debe redactar el «Documento de verificación y explicación del inmueble», firmarlo, sellarlo y entregárselo; no deje de recibirlo (Ley de Agentes Inmobiliarios Autorizados, artículo 25).
  3. Antes del contrato — reciba la «asesoría para un contrato seguro» del Centro de Prevención y Apoyo por Daños de Jeonse de HUG. Un agente inmobiliario autorizado revisa con usted el registro de la propiedad y el registro del edificio: el dueño, las hipotecas y las cláusulas del contrato. Hay 8 centros en el país (Seúl: 02-6917-8119) y también se puede consultar por teléfono.
  4. Al firmar — firme un contrato sellado por un agente inmobiliario autorizado y ponga una duración de 1 año o más. Las dos cosas son necesarias para contratar la garantía. Si el depósito más las hipotecas anteriores supera el 90 % del valor de la vivienda (norma de HUG de 2026), no puede contratar la garantía.
  5. Después de mudarse — haga la declaración de cambio de lugar de residencia (equivale a la declaración de mudanza) y obtenga la fecha fija; después, solicite la Garantía de Devolución del Depósito de Jeonse. El plazo es antes de que pase la mitad del contrato, contando desde la fecha más tardía entre el pago final y la declaración. En las renovaciones también es antes de que pase la mitad.
  6. Solicitud — en la ventanilla de un banco autorizado (11 bancos, entre ellos Shinhan, Kookmin, Woori, Hana, IBK y Nonghyup), en la app Mobile HUG o en Naver Pay, Kakao Pay o Toss. Los extranjeros presentan la Tarjeta de Registro de Extranjero y el certificado de hechos de registro de extranjero (Gov24). A los inmigrantes por matrimonio y naturalizados cuyo cónyuge es coreano les rebajan el 40 % de la tarifa de la garantía (en 2026).
  7. Si no le devuelven el depósito — si el contrato terminó y no le llega el depósito, pida al tribunal una orden de registro del derecho de arrendamiento. Una vez registrado, aunque se mude, conserva el derecho de oponibilidad y el derecho de cobro preferente. Además, pida asesoría legal al Centro de Apoyo por Daños de Jeonse (1533-8119). Puede pedirla cumpla o no los requisitos de víctima.

📍 Adónde ir

Centro de Prevención y Apoyo por Daños de Jeonse de HUG: 1533-8119 (Seúl: 02-6917-8119). Apoyo en subastas y ventas públicas: 1588-1663. Contratar la garantía: bancos autorizados, la app Mobile HUG o las oficinas de HUG

💻 Hacerlo en línea

Las condiciones y los documentos de la garantía están en la página web de HUG, en «Garantía de Devolución del Depósito de Jeonse». Las condiciones cambian cada año, así que confírmelas antes de solicitar con el banco o con el número principal de HUG, 1566-9009.

⚠️ Tenga en cuenta

Para ser reconocido como víctima de estafa de jeonse, se solicita al ministro de Tierra, Infraestructura y Transporte. Los requisitos son: tener el derecho de oponibilidad y la fecha fija; un depósito de 500.000.000 de wones o menos; que 2 o más inquilinos hayan sufrido o puedan sufrir el daño de no recuperar su depósito; y que haya motivos para sospechar que el arrendador no tenía intención de devolverlo. Si lo reconocen, puede pedir dentro de 3 años desde la decisión apoyos como el aplazamiento de la subasta, el derecho de compra preferente, el reparto del impuesto que queda tras la subasta y préstamos del Fondo de Vivienda y Urbanismo. Pero esta ley no se aplica a quien puede recuperar todo su depósito con la garantía; en ese caso, lo que corresponde es cobrar por la garantía. Si el depósito es pequeño, también existe el «cobro de máxima prioridad». En Seúl, si el depósito es de 165.000.000 de wones o menos, se cobra hasta 55.000.000 de wones antes que otros acreedores con garantía; en otras zonas, si es de 75.000.000 de wones o menos, hasta 25.000.000 de wones (cambia según la zona y con el tiempo; vea «Valores que pueden cambiar» abajo). Si lo está pasando mal, también hay apoyo psicológico para víctimas de jeonse en el 1670-5724 (de 9 a. m. a 9 p. m., todos los días del año).

❗ Qué pasa si no lo hace

Si sufre una estafa sin garantía, la única forma de recuperar el depósito es la subasta o un juicio, y tarda varios años. Como los extranjeros no reciben el monto mínimo garantizado de la ley especial, si la vivienda se vende barata en la subasta, esa diferencia se pierde. Si tiene la garantía y el depósito no se devuelve al terminar el contrato, reclame el pago a HUG; las condiciones y el momento de la reclamación están en las cláusulas de la garantía.

Ver también

Fundamento

  • 주택임대차보호법 제3조의3(임차권등기명령) · 제3조의6 · 제3조의7(임대인의 정보 제시 의무) · 제8조 · 제14조 — 법제처 API 원문(collected/law-housing-lease, 시행 2026-01-02) 2026-09-13 대조
  • 주택임대차보호법 시행령 제10조·제11조(소액보증금 범위) — 법제처 API 원문(MST 287183, 시행 2026-07-01) 2026-09-13 수집·대조
  • 전세사기피해자 지원 및 주거안정에 관한 특별법 제2조·제3조·제11조·제12조·제14조의2·제25조의9·제27조 — 법제처 API 원문(MST 285963, 시행 2026-05-12) 2026-09-13 수집·대조
  • HUG 전세보증금반환보증 상품개요·이용절차 및 제출서류 https://www.khug.or.kr/hug/web/ig/dr/igdr000001.jsp · igdr000002.jsp — 2026-09-13 원문 확인(외국인 가입 가능 · 신청기한 · 7억/5억 · 다문화가구 40% 할인 · 외국인 제출서류)
  • HUG 안심전세포털 전세사기 피해 예방 · 피해지원프로그램 https://www.khug.or.kr/jeonse/web/s04/s040005.jsp · s01/s010002.jsp — 2026-09-13 원문 확인(안전계약 컨설팅 8개 센터·연락처 · 심리상담 1670-5724)
  • 브이월드 「부동산 중개업 조회」 https://www.vworld.kr/dtld/broker/dtld_list_s001.do — 등록번호 · 상호 · 대표자 · 상태 (조사원 확인 2026-10-12) · 공인중개사법 제25조 제1 · 3 · 4항(법률 제21409호, 시행 2026-08-28 · 법제처 API 원문 대조 2026-10-12) · 🔴 보증보험(공제) 가입이 화면에 보이는지는 확인 못 함 — 넣지 않음 (D-713 B)

Contenido revisado el 2026-10-12.

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