I-EUMHướng dẫn sống ở Hàn

Lừa đảo Jeonse — Quyền hỏi trước khi ký hợp đồng và bảo lãnh hoàn trả tiền đặt cọc

Trang này là bản dịch tự động các hướng dẫn bằng tiếng Hàn của Ieumi. Nếu nghĩa bị nhầm lẫn, vui lòng xem bản gốc tiếng Hàn. Xem bản gốc (tiếng Hàn)

Tiền đặt cọc thường là toàn bộ tài sản. Pháp luật cho bạn quyền hỏi về nợ thuế của chủ nhà và tiền đặt cọc trước đó trước khi ký hợp đồng, và sau khi chuyển vào bạn có thể tham gia bảo lãnh thay thế hoàn trả tiền đặt cọc. Người nước ngoài cũng được.

📌 Điều cần lưu ý

Khi ký hợp đồng, chủ nhà phải cho người thuê xem ① tình trạng cấp ngày xác định của căn nhà đó (tiền đặt cọc·tiền thuê của người thuê trước) ② giấy chứng nhận nộp thuế quốc gia·thuế địa phương. Nếu không cho xem, đó tự nó là một dấu hiệu. Và bảo lãnh hoàn trả tiền đặt cọc Jeonse của HUG (Công ty bảo lãnh nhà ở đô thị) cũng cho người nước ngoài tham gia — nếu chủ nhà không trả, HUG sẽ trả trước cho bạn.

🔢 Thực hiện theo thứ tự

  1. Trước khi ký hợp đồng — Hãy yêu cầu chủ nhà cho xem tình trạng cấp ngày xác định và giấy chứng nhận nộp thuế quốc gia·thuế địa phương. Đây là nghĩa vụ của chủ nhà theo pháp luật (Điều 3-7 Luật bảo vệ hợp đồng thuê nhà). Bạn cũng có thể tự xác nhận trực tiếp tại trung tâm hành chính·văn phòng đăng ký với sự đồng ý của chủ nhà.
  2. Trước khi ký hợp đồng — trong 「부동산 중개업 조회」 (tra cứu môi giới bất động sản) trên V-World của Bộ Đất đai, Hạ tầng và Giao thông, kiểm tra xem văn phòng môi giới đó có đăng ký và đang hoạt động không. Khi lập hợp đồng giao dịch, người môi giới phải lập 「중개대상물 확인 · 설명서」 (bản xác nhận · giải thích đối tượng môi giới), ký và đóng dấu rồi đưa cho bạn, nên nhất định hãy nhận (Điều 25 Luật Môi giới Bất động sản có chứng chỉ).
  3. Trước khi ký hợp đồng — Hãy nhận 「Tư vấn hợp đồng an toàn」 của Trung tâm hỗ trợ phòng ngừa và thiệt hại jeonse của HUG. Môi giới bất động sản có giấy phép sẽ xem giấy chứng nhận đăng ký và sổ nhà đất để cùng kiểm tra chủ sở hữu·thế chấp·nội dung hợp đồng. Có 8 nơi trên toàn quốc (Seoul 02-6917-8119), và cũng có tư vấn qua điện thoại.
  4. Khi ký hợp đồng — Hãy ký hợp đồng có đóng dấu của môi giới bất động sản có giấy phép, và đặt thời hạn hợp đồng từ 1 năm trở lên. Để tham gia bảo lãnh cần cả hai điều này. Nếu tổng tiền đặt cọc và thế chấp trước đó vượt quá 90% giá trị nhà (theo tiêu chuẩn HUG năm 2026) thì không thể tham gia bảo lãnh.
  5. Sau khi chuyển vào — Sau khi hoàn tất khai báo thay đổi nơi cư trú (giống như khai báo chuyển đến) và ngày xác định, hãy đăng ký bảo lãnh hoàn trả tiền đặt cọc jeonse. Thời hạn là trước khi qua một nửa thời gian hợp đồng, tính từ ngày muộn hơn giữa ngày thanh toán và ngày khai báo. Hợp đồng gia hạn cũng phải trước khi qua một nửa thời gian.
  6. Đăng ký — Thực hiện tại quầy ngân hàng ủy thác (Shinhan·Kookmin·Woori·Hana·IBK·NongHyup, v.v. 11 nơi), ứng dụng Mobile HUG, Naver Pay·Kakao Pay·Toss. Người nước ngoài nộp thẻ đăng ký người nước ngoài và giấy xác nhận đăng ký người nước ngoài (Gov24). Người kết hôn di trú·người đã nhập quốc tịch có vợ/chồng là công dân Hàn Quốc được giảm 40% phí bảo lãnh (theo tiêu chuẩn năm 2026).
  7. Nếu không được trả lại — Nếu hợp đồng đã kết thúc mà tiền đặt cọc không được trả, hãy xin tòa án ra lệnh đăng ký quyền cho thuê. Nếu đã đăng ký, dù bạn chuyển đi thì quyền đối kháng và quyền được trả trước vẫn còn nguyên. Và hãy xin tư vấn pháp lý tại Trung tâm hỗ trợ thiệt hại jeonse (1533-8119). Bạn có thể đăng ký bất kể có đáp ứng điều kiện nạn nhân hay không.

📍 Nơi đến

Trung tâm hỗ trợ phòng ngừa và thiệt hại jeonse của HUG 1533-8119 (Seoul 02-6917-8119). Hỗ trợ đấu giá·bán đấu giá công khai: 1588-1663. Tham gia bảo lãnh tại ngân hàng ủy thác·ứng dụng Mobile HUG·chi nhánh HUG

💻 Thực hiện trực tuyến

Điều kiện và giấy tờ của sản phẩm bảo lãnh có trên trang web HUG mục 「Bảo lãnh hoàn trả tiền đặt cọc jeonse」. Điều kiện thay đổi mỗi năm nên trước khi đăng ký hãy xác nhận với ngân hàng hoặc số đại diện HUG 1566-9009.

⚠️ Điểm cần lưu ý

Để được công nhận là nạn nhân lừa đảo jeonse, bạn nộp đơn cho Bộ trưởng Bộ Đất đai, Cơ sở hạ tầng và Giao thông. Điều kiện là có quyền đối kháng·ngày xác định, tiền đặt cọc dưới 500 triệu won, có từ 2 người thuê trở lên bị hoặc có khả năng bị thiệt hại không nhận được tiền đặt cọc, và có lý do nghi ngờ chủ nhà không có ý định trả lại. Nếu được công nhận, bạn có thể xin các hỗ trợ như hoãn đấu giá·quyền mua ưu tiên·phân bổ thuế còn lại sau khi trúng đấu giá·vay quỹ nhà ở đô thị trong vòng 3 năm kể từ ngày được công nhận. Tuy nhiên người đã tham gia bảo lãnh và có thể nhận đủ toàn bộ tiền đặt cọc không thuộc đối tượng của luật này — nhận qua bảo lãnh là đúng. Nếu tiền đặt cọc nhỏ thì còn có 「ưu tiên trả trước nhất」. Seoul thì tiền đặt cọc dưới 165 triệu won được ưu tiên nhận trước đến 55 triệu won, khu vực khác thì dưới 75 triệu won được ưu tiên đến 25 triệu won so với các chủ nợ có thế chấp khác (khác nhau và thay đổi tùy khu vực — xem 「Giá trị có thể thay đổi」 bên dưới). Nếu tâm lý khó khăn, cũng có tư vấn tâm lý cho nạn nhân jeonse 1670-5724 (09~21 giờ, hoạt động quanh năm).

❗ Hậu quả nếu không làm

Nếu bị lừa mà không có bảo lãnh, con đường lấy lại tiền đặt cọc chỉ còn đấu giá·kiện tụng và mất vài năm. Tiền bảo đảm tối thiểu của luật đặc biệt người nước ngoài không được nhận, nên nếu giá trúng đấu giá thấp thì phần chênh lệch sẽ mất hẳn. Nếu đã tham gia bảo lãnh, khi hợp đồng kết thúc mà không được trả lại, bạn yêu cầu HUG thực hiện nghĩa vụ — điều kiện và thời điểm yêu cầu nằm trong điều khoản giấy bảo lãnh.

Nên xem cùng

Căn cứ

  • 주택임대차보호법 제3조의3(임차권등기명령) · 제3조의6 · 제3조의7(임대인의 정보 제시 의무) · 제8조 · 제14조 — 법제처 API 원문(collected/law-housing-lease, 시행 2026-01-02) 2026-09-13 대조
  • 주택임대차보호법 시행령 제10조·제11조(소액보증금 범위) — 법제처 API 원문(MST 287183, 시행 2026-07-01) 2026-09-13 수집·대조
  • 전세사기피해자 지원 및 주거안정에 관한 특별법 제2조·제3조·제11조·제12조·제14조의2·제25조의9·제27조 — 법제처 API 원문(MST 285963, 시행 2026-05-12) 2026-09-13 수집·대조
  • HUG 전세보증금반환보증 상품개요·이용절차 및 제출서류 https://www.khug.or.kr/hug/web/ig/dr/igdr000001.jsp · igdr000002.jsp — 2026-09-13 원문 확인(외국인 가입 가능 · 신청기한 · 7억/5억 · 다문화가구 40% 할인 · 외국인 제출서류)
  • HUG 안심전세포털 전세사기 피해 예방 · 피해지원프로그램 https://www.khug.or.kr/jeonse/web/s04/s040005.jsp · s01/s010002.jsp — 2026-09-13 원문 확인(안전계약 컨설팅 8개 센터·연락처 · 심리상담 1670-5724)
  • 브이월드 「부동산 중개업 조회」 https://www.vworld.kr/dtld/broker/dtld_list_s001.do — 등록번호 · 상호 · 대표자 · 상태 (조사원 확인 2026-10-12) · 공인중개사법 제25조 제1 · 3 · 4항(법률 제21409호, 시행 2026-08-28 · 법제처 API 원문 대조 2026-10-12) · 🔴 보증보험(공제) 가입이 화면에 보이는지는 확인 못 함 — 넣지 않음 (D-713 B)

Nội dung đã được kiểm tra vào 2026-10-12.

Xem thêm trên I-EUM