I-EUMЖизнь в Корее

Мошенничество с жонсэ — право задать вопросы перед заключением договора и гарантия возврата залога

Эта страница представляет собой машинный перевод руководства, написанного Иыми на корейском языке. Если смысл неясен, обратитесь к оригиналу на корейском языке. Посмотреть оригинал (на корейском)

Залог (тонсэ/чонсэ) обычно составляет всё ваше имущество. По закону вы имеете право перед заключением договора спросить о налоговой задолженности хозяина и о предыдущих залогах, а после переезда можно оформить страховку, которая вернёт залог вместо хозяина. Доступно и иностранцам.

📌 Важно знать

При заключении договора арендодатель обязан показать арендатору ① статус выдачи заверенных дат для этого жилья (залоги и аренда предыдущих жильцов) ② справку об уплате государственных и местных налогов. Если он этого не показывает — это уже тревожный знак. Гарантию возврата залога жонсэ от HUG (Корпорация городского жилищного гарантирования) могут оформить и иностранцы — если хозяин не вернёт залог, сначала его вернёт HUG.

🔢 Пошаговые действия

  1. Перед договором — попросите арендодателя показать статус выдачи заверенных дат и справку об уплате государственных/местных налогов. Это обязанность арендодателя, установленная законом (Закон о защите жилищной аренды, ст. 3-7). С согласия арендодателя можно проверить это лично в общественном центре или регистрационном бюро.
  2. До договора — в разделе «Поиск агентств по недвижимости» (부동산 중개업 조회) на «Вуорлд» (브이월드) Министерства земли, инфраструктуры и транспорта проверьте, зарегистрировано ли это агентство и работает ли оно. При заключении договора агент должен составить «Справку-пояснение об объекте посредничества» (중개대상물 확인·설명서), подписать, поставить печать и передать вам — обязательно получите её (статья 25 Закона о лицензированных агентах по недвижимости).
  3. Перед договором — получите «Консультацию по безопасному договору» в Центре поддержки жертв и профилактики жонсэ HUG. Лицензированный риелтор просмотрит выписку из реестра и реестр здания и вместе с вами проверит собственника, залоговое обременение и формулировки договора. 8 центров по стране (Сеул 02-6917-8119), доступна и телефонная консультация.
  4. При заключении договора — заключайте договор с печатью лицензированного риелтора, срок договора — не менее 1 года. Для оформления страховки нужны оба условия. Если сумма залога плюс предыдущее залоговое обременение превышает 90% стоимости жилья (норматив HUG на 2026 год), страховку оформить нельзя.
  5. После переезда — завершите уведомление об изменении места пребывания (аналог регистрации по месту жительства) и получите заверенную дату, затем подайте заявку на гарантию возврата залога жонсэ. Срок — до истечения половины срока договора, считая с более поздней из дат: даты окончательного платежа или даты уведомления. То же касается и договора продления.
  6. Подача заявки — через окно уполномоченных банков (Shinhan, Kookmin, Woori, Hana, IBK, NongHyup и другие, всего 11), приложение Mobile HUG, Naver Pay, Kakao Pay, Toss. Иностранцы подают удостоверение иностранца и справку о регистрации иностранца (Gov24). Брачным иммигрантам и натурализованным гражданам, чей супруг — гражданин Кореи, снижают страховой взнос на 40% (по состоянию на 2026 год).
  7. Если залог не возвращён — если договор закончился, а залог не вернули, подайте в суд заявление о регистрации права аренды. После регистрации право противопоставления и право преимущественного погашения сохраняются, даже если вы выехали. Также обратитесь за юридической консультацией в Центр поддержки жертв жонсэ (1533-8119). Обратиться можно независимо от того, соответствуете ли вы требованиям для признания жертвой.

📍 Куда идти

Центр поддержки жертв и профилактики жонсэ HUG: 1533-8119 (Сеул 02-6917-8119). Поддержка по аукционам/торгам: 1588-1663. Оформление страховки — в уполномоченных банках, приложении Mobile HUG или отделениях HUG

💻 Сделать онлайн

Условия и документы для страхового продукта указаны на сайте HUG в разделе «Гарантия возврата залога жонсэ». Условия меняются каждый год, поэтому перед подачей заявки уточните в банке или по общему номеру HUG 1566-9009.

⚠️ Обратите внимание

Чтобы вас признали жертвой мошенничества с жонсэ, подайте заявление министру земли, инфраструктуры и транспорта. Требования: наличие права противопоставления и заверенной даты, залог не более 500 млн вон, ущерб (уже возникший или ожидаемый), при котором 2 или более арендаторов не могут получить залог, и наличие достаточных оснований подозревать, что у арендодателя не было намерения возвращать залог. При признании можно в течение 3 лет с даты решения подать заявку на такую поддержку, как отсрочка аукциона, право преимущественной покупки, распределение оставшихся после продажи налогов, кредит из Жилищно-городского фонда. Однако те, кто может получить залог полностью через страховку, не подпадают под этот закон — им положено получать через страховку. При небольшом залоге есть также «право преимущественного погашения». В Сеуле при залоге до 165 млн вон вы получаете до 55 млн вон раньше других держателей обеспечения, в остальных регионах при залоге до 75 млн вон — до 25 млн вон (значения различаются по регионам и меняются — см. «Значения, которые могут измениться» ниже). Если тяжело морально, есть психологическая консультация для жертв жонсэ 1670-5724 (09:00–21:00, без выходных).

❗ Что произойдёт, если не сделать

Если вас обманули без страховки, единственный путь вернуть залог — аукцион или суд, и это займёт годы. Поскольку иностранцы не получают минимальную гарантированную сумму по спецзакону, при низкой цене продажи разница просто исчезнет. Если вы оформили страховку, при невозврате залога после окончания договора вы требуете исполнения от HUG — условия и сроки требования указаны в условиях гарантийного полиса.

Смотрите также

Основание

  • 주택임대차보호법 제3조의3(임차권등기명령) · 제3조의6 · 제3조의7(임대인의 정보 제시 의무) · 제8조 · 제14조 — 법제처 API 원문(collected/law-housing-lease, 시행 2026-01-02) 2026-09-13 대조
  • 주택임대차보호법 시행령 제10조·제11조(소액보증금 범위) — 법제처 API 원문(MST 287183, 시행 2026-07-01) 2026-09-13 수집·대조
  • 전세사기피해자 지원 및 주거안정에 관한 특별법 제2조·제3조·제11조·제12조·제14조의2·제25조의9·제27조 — 법제처 API 원문(MST 285963, 시행 2026-05-12) 2026-09-13 수집·대조
  • HUG 전세보증금반환보증 상품개요·이용절차 및 제출서류 https://www.khug.or.kr/hug/web/ig/dr/igdr000001.jsp · igdr000002.jsp — 2026-09-13 원문 확인(외국인 가입 가능 · 신청기한 · 7억/5억 · 다문화가구 40% 할인 · 외국인 제출서류)
  • HUG 안심전세포털 전세사기 피해 예방 · 피해지원프로그램 https://www.khug.or.kr/jeonse/web/s04/s040005.jsp · s01/s010002.jsp — 2026-09-13 원문 확인(안전계약 컨설팅 8개 센터·연락처 · 심리상담 1670-5724)
  • 브이월드 「부동산 중개업 조회」 https://www.vworld.kr/dtld/broker/dtld_list_s001.do — 등록번호 · 상호 · 대표자 · 상태 (조사원 확인 2026-10-12) · 공인중개사법 제25조 제1 · 3 · 4항(법률 제21409호, 시행 2026-08-28 · 법제처 API 원문 대조 2026-10-12) · 🔴 보증보험(공제) 가입이 화면에 보이는지는 확인 못 함 — 넣지 않음 (D-713 B)

Содержание проверено 2026-10-12.

Больше в I-EUM