I-EUMGabay sa pamumuhay sa Korea

Jeonse Fraud — Karapatang Magtanong Bago Kumontrata at Deposit Return Guarantee

Ang pahinang ito ay awtomatikong isinalin mula sa gabay na isinulat ni Ieumi sa wikang Koreano. Kung naguguluhan ka sa kahulugan, tingnan ang orihinal na Koreano. Tingnan ang orihinal (Koreano)

Kadalasan, ang deposito ang buong ari-arian ninyo. May karapatan sa batas na itanong ang di-bayad na buwis ng landlord at mga nakaraang deposito bago kumontrata, at pagkatapos lumipat, puwede kayong mag-enroll sa guarantee na magbabalik ng deposito sa halip ng landlord. Puwede rin ito para sa mga dayuhan.

📌 Mahahalagang dapat malaman

Ang landlord ay dapat magpakita sa umuupa ① status ng fixed date ng bahay (deposito at renta ng dating umuupa) ② certificate ng pagbabayad ng national at local tax habang kumokontrata. Kung hindi nila ipapakita, ito mismo ay senyales. At ang jeonse deposit return guarantee ng HUG (Korea Housing & Urban Guarantee Corporation) ay puwede ring i-enroll ng mga dayuhan — kung hindi ibabalik ng landlord, ang HUG ang magbabalik muna.

🔢 Sundin ang Pagkakasunod-sunod

  1. Bago kumontrata — hilingin sa landlord na ipakita ang status ng fixed date at certificate ng national at local tax payment. Obligasyon ito ng landlord ayon sa batas (Artikulo 3-7 ng Housing Lease Protection Act). Puwede rin ninyong direktang kumpirmahin sa community center o registry office kung may pahintulot ang landlord.
  2. Bago ang kontrata — sa 「부동산 중개업 조회」 (pagsusuri ng negosyo ng real estate brokerage) ng V-World ng Ministry of Land, Infrastructure and Transport, tingnan kung rehistrado at nag-ooperate ang opisina ng ahente. Dapat magsulat ang ahente ng 「중개대상물 확인 · 설명서」 (dokumento ng pagkumpirma at paliwanag sa ari-ariang ipinagbibili/inuupahan), pumirma · maglagay ng selyo, at iabot ito kapag sumusulat ng kontrata, kaya tiyaking tanggapin ito (Artikulo 25 ng Licensed Real Estate Agents Act).
  3. Bago kumontrata — kumuha ng «Safe Contract Consulting» sa HUG Jeonse Damage and Prevention Support Center. Titingnan ng licensed real estate agent ang registry certificate at building ledger, at susuriin ang may-ari, mortgage, at wika ng kontrata. May 8 lugar sa buong bansa (Seoul 02-6917-8119), at puwede ring konsultasyon sa telepono.
  4. Sa pagkontrata — gumamit ng kontratang may selyo ng licensed real estate agent, at gawing 1 taon o higit ang tagal ng kontrata. Kailangan ang dalawa para makapasok sa guarantee. Kung ang deposito kasama ang nakaraang mortgage ay lumagpas sa 90% ng halaga ng bahay (batay sa HUG 2026), hindi puwedeng mag-enroll sa guarantee.
  5. Pagkatapos lumipat — pagkatapos ng report ng pagbabago ng address (kapareho ng move-in report) at fixed date, mag-apply ng jeonse deposit return guarantee. Ang deadline ay bago maabot ang kalahati ng kontrata mula sa mas huling petsa sa pagitan ng petsa ng balance payment at petsa ng report. Ganito rin sa renewed contract — bago maabot ang kalahati.
  6. Aplikasyon — sa counter ng entrusted bank (Shinhan, Kookmin, Woori, Hana, IBK, NongHyup, atbp., 11 lugar), Mobile HUG app, NaverPay, KakaoPay, o Toss. Ang mga dayuhan ay magsusumite ng Alien Registration Card at Certificate of Alien Registration Fact (Gov24). Ang mga marriage migrant o naturalized na may Korean spouse ay may 40% diskwento sa guarantee fee (batay sa 2026).
  7. Kung hindi mabawi — kung tapos na ang kontrata pero walang dumating na deposito, mag-apply ng Lease Right Registration Order sa korte. Kapag narehistro, mananatili ang legal standing at priority repayment right kahit lumipat kayo. At mag-apply ng legal consultation sa Jeonse Damage Support Center (1533-8119). Puwede kayong mag-apply anuman ang pagtugma sa requirement ng biktima.

📍 Saan Pupunta

HUG Jeonse Damage and Prevention Support Center 1533-8119 (Seoul 02-6917-8119). Para sa suporta sa auction, 1588-1663. Para sa pag-enroll sa guarantee: entrusted bank, Mobile HUG app, o HUG branch

💻 Gawin online

Ang kondisyon at dokumento ng guarantee product ay nasa HUG website «Jeonse Deposit Return Guarantee». Nagbabago ito taun-taon, kaya kumpirmahin sa bangko o sa HUG main number 1566-9009 bago mag-apply.

⚠️ Paalala

Para makilala bilang jeonse fraud victim, mag-apply sa Minister of Land, Infrastructure and Transport. Ang requirement: mayroong legal standing at fixed date, ang deposito ay 500 milyong won o mas mababa, may 2 o higit pang umuupa na hindi nakatanggap o malapit nang hindi makatanggap ng deposito, at may dahilan para pagdudahan na walang intensyon ang landlord na ibalik ito. Kapag kinilala, puwede kayong mag-apply ng suporta gaya ng pagpapaliban ng auction, priority purchase right, pagbabahagi ng natitirang buwis pagkatapos ng winning bid, o loan mula sa Housing and Urban Fund sa loob ng 3 taon mula sa araw ng pagkilala. Pero ang mga taong may guarantee at makakatanggap ng buong deposito ay hindi saklaw ng batas na ito — dapat kunin ang deposito sa pamamagitan ng guarantee. Kung maliit ang deposito, may «highest priority repayment» din. Sa Seoul, kung 165 milyong won o mas mababa ang deposito, hanggang 55 milyong won; sa ibang lugar, kung 75 milyong won o mas mababa, hanggang 25 milyong won, mauunang matanggap kaysa sa ibang secured creditor (naiiba at nagbabago ito sa bawat lugar — tingnan ang «Halagang Maaaring Magbago» sa ibaba). Kung mahirap sa damdamin, may Psychological Counseling para sa Jeonse Fraud Victims 1670-5724 (9AM-9PM, buong taon).

❗ Kapag Hindi Ginawa

Kung nabiktima ng scam nang walang guarantee, ang landas lang para bawiin ang deposito ay auction o kaso, at tumatagal ng ilang taon. Hindi matatanggap ng mga dayuhan ang minimum guaranteed amount ng special act, kaya kung mababa ang winning bid, mawawala nang tuluyan ang pagkakaiba. Kung may guarantee at hindi ibinalik pagkatapos matapos ang kontrata, hingin ang implementation sa HUG — nasa terms ng guarantee certificate ang kondisyon at oras ng paghingi.

Tingnan din

Batayan

  • 주택임대차보호법 제3조의3(임차권등기명령) · 제3조의6 · 제3조의7(임대인의 정보 제시 의무) · 제8조 · 제14조 — 법제처 API 원문(collected/law-housing-lease, 시행 2026-01-02) 2026-09-13 대조
  • 주택임대차보호법 시행령 제10조·제11조(소액보증금 범위) — 법제처 API 원문(MST 287183, 시행 2026-07-01) 2026-09-13 수집·대조
  • 전세사기피해자 지원 및 주거안정에 관한 특별법 제2조·제3조·제11조·제12조·제14조의2·제25조의9·제27조 — 법제처 API 원문(MST 285963, 시행 2026-05-12) 2026-09-13 수집·대조
  • HUG 전세보증금반환보증 상품개요·이용절차 및 제출서류 https://www.khug.or.kr/hug/web/ig/dr/igdr000001.jsp · igdr000002.jsp — 2026-09-13 원문 확인(외국인 가입 가능 · 신청기한 · 7억/5억 · 다문화가구 40% 할인 · 외국인 제출서류)
  • HUG 안심전세포털 전세사기 피해 예방 · 피해지원프로그램 https://www.khug.or.kr/jeonse/web/s04/s040005.jsp · s01/s010002.jsp — 2026-09-13 원문 확인(안전계약 컨설팅 8개 센터·연락처 · 심리상담 1670-5724)
  • 브이월드 「부동산 중개업 조회」 https://www.vworld.kr/dtld/broker/dtld_list_s001.do — 등록번호 · 상호 · 대표자 · 상태 (조사원 확인 2026-10-12) · 공인중개사법 제25조 제1 · 3 · 4항(법률 제21409호, 시행 2026-08-28 · 법제처 API 원문 대조 2026-10-12) · 🔴 보증보험(공제) 가입이 화면에 보이는지는 확인 못 함 — 넣지 않음 (D-713 B)

Nilalamang kinumpirma noong 2026-10-12.

Tumingin pa sa I-EUM