การปกป้องเงินประกันชอนเซ (전세) และวอลเซ (월세)

📌 สิ่งที่ต้องรู้

การลงทะเบียนคนต่างด้าว (외국인등록) และการแจ้งเปลี่ยนสถานที่พำนัก (체류지 변경신고) สามารถใช้แทนการลงทะเบียน 주민등록 และการแจ้งย้ายเข้า (전입신고) ได้ คุณจะได้รับสิทธิคัดค้าน (대항력) ตามพระราชบัญญัติคุ้มครองการเช่าที่อยู่อาศัย (주택임대차보호법) เท่าเทียมกัน

🔢 ขั้นตอนตามลำดับ

1. ก่อนทำสัญญา — คัดดูเอกสารทะเบียนคุมอสังหาริมทรัพย์ (등기부등본) เพื่อตรวจสอบเจ้าของและสิทธิจำนอง (근저당)
2. ขณะทำสัญญา — ใส่ข้อตกลงพิเศษ (특약) ว่า 'จะไม่ตั้งหลักประกันจนถึงเวลา 00:00 น. ของวันถัดไปหลังจากแจ้งเปลี่ยนสถานที่พำนัก (체류지 변경신고)'
3. เช้าวันจ่ายเงินส่วนที่เหลือ — คัดดูเอกสารทะเบียนคุมอสังหาริมทรัพย์ (등기부등본) อีกครั้ง
   ⚠️ อาจมีการตั้งสิทธิจำนอง (근저당) เพิ่มเติมหลังจากทำสัญญา
4. ดำเนินการจ่ายเงินส่วนที่เหลือ ย้ายเข้า แจ้งเปลี่ยนสถานที่พำนัก (체류지 변경신고) และขอรับการรับรองวันที่ (확정일자) ทั้งหมดภายในวันเดียวกัน
5. สิทธิโต้แย้ง (대항력) จะมีผลในเวลา 0:00 น. ของวันถัดไป
6. ตรวจสอบสำเนาทะเบียนอสังหาริมทรัพย์ (등기부등본) อีกครั้งในวันถัดไป

📍 สถานที่ติดต่อ

แจ้งย้ายเข้า (전입신고) และวันรับรองเอกสาร (확정일자) ทำได้ที่ศูนย์บริหารสวัสดิการชุมชน (행정복지센터 (주민센터)) ตามที่อยู่ของคุณ

สิ่งที่ควรดูเพิ่มเติม

• การฉ้อโกงจอนเซ — สิทธิ์สอบถามก่อนทำสัญญาและการค้ำประกันคืนเงินมัดจำ

หลักเกณฑ์

• 대법원 2019-04-11 선고 2015다254507 (법제처 국가법령정보센터 판례) https://www.law.go.kr/LSW/precInfoP.do?precSeq=207117 — 외국인등록 · 체류지 변경신고는 주민등록과 같은 효과(대항력)
• 주택임대차보호법 제3조 (법제처 — 현행 시행 2026-01-02 판으로 2026-10-05 대조 · 대항력은 다음 날 0시)
• 찾기쉬운 생활법령 「주택임대차 — 대항력 · 확정일자」 (2026-09-15 기준) https://easylaw.go.kr/CSP/CnpClsMain.laf?popMenu=ov&csmSeq=629&ccfNo=2&cciNo=3&cnpClsNo=1
• 관계부처 합동 전세사기 방지 대책 (정책브리핑 2026-03-10) https://www.korea.kr/news/policyNewsView.do?newsId=148960599 — 근저당은 접수 즉시 · 대항력을 「전입신고 처리 시」로 앞당기는 개정 계획(Claude 직접 대조)
• 서울시 미디어허브 (2025-10-14) https://mediahub.seoul.go.kr/archives/2015838 — 계약 전 · 잔금 직전 · 잔금 뒤 등기부 확인
• HUG 콜센터 https://www.khug.or.kr/hug/web/cs/go/csgo000029.jsp (2026-10-05 확인) — 1566-9009 평일 9~18시

ข้อมูลที่ตรวจสอบเมื่อ 2026-10-05