チョンセ(전세)・ウォルセ(월세)保証金の守り方
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外国人も転入申告(전입신고)と同じ保護を受けられます。ただし順序を守る必要があります。
📌 必ず確認すること
外国人登録(외국인등록)と滞留地変更申告(체류지 변경신고)は、住民登録(주민등록)・転入申告(전입신고)の代わりになります。住宅賃貸借保護法(주택임대차보호법)の対抗力(대항력)を同じように受けられます。
🔢 順番に行う
- 契約前 — 登記簿謄本(등기부등본)を閲覧し、所有者と根抵当権(근저당)を確認します。
- 契約時 — 「滞在地変更申告(체류지 변경신고)の翌日0時まで担保を設定しない」という特約を入れます。
- 残金支払日当日の朝 — 登記簿謄本(등기부등본)を再度閲覧します。
⚠️ 契約後に根抵당権(근저당)が新しく設定されている可能性があります。 - 残金支払い・入居・滞在地変更申告(체류지 변경신고)・確定日付(확정일자)をすべて同じ日に処理します。
- 翌日0時に対抗力(대항력)が発生します。
- 翌日、登記簿謄本(등기부등본)をもう一度確認します。
📍 どこに行きますか
転入届(전입신고)・確定日付(확정일자)は住所地の行政福祉センター(행정복지센터)・住民センター(주민센터)
⚠️ 注意点
保証金(보증금)を返してもらえない状況の場合は、住宅都市保証公社(주택도시보증공사)(1566-9009、平日09〜18時)にご相談ください。
あわせて見るもの
根拠
- 대법원 2019-04-11 선고 2015다254507 (법제처 국가법령정보센터 판례) https://www.law.go.kr/LSW/precInfoP.do?precSeq=207117 — 외국인등록 · 체류지 변경신고는 주민등록과 같은 효과(대항력)
- 주택임대차보호법 제3조 (법제처 — 현행 시행 2026-01-02 판으로 2026-10-05 대조 · 대항력은 다음 날 0시)
- 찾기쉬운 생활법령 「주택임대차 — 대항력 · 확정일자」 (2026-09-15 기준) https://easylaw.go.kr/CSP/CnpClsMain.laf?popMenu=ov&csmSeq=629&ccfNo=2&cciNo=3&cnpClsNo=1
- 관계부처 합동 전세사기 방지 대책 (정책브리핑 2026-03-10) https://www.korea.kr/news/policyNewsView.do?newsId=148960599 — 근저당은 접수 즉시 · 대항력을 「전입신고 처리 시」로 앞당기는 개정 계획(Claude 직접 대조)
- 서울시 미디어허브 (2025-10-14) https://mediahub.seoul.go.kr/archives/2015838 — 계약 전 · 잔금 직전 · 잔금 뒤 등기부 확인
- HUG 콜센터 https://www.khug.or.kr/hug/web/cs/go/csgo000029.jsp (2026-10-05 확인) — 1566-9009 평일 9~18시
2026-10-05に確認した内容です。